Wohnraumoffensive für den Landkreis Gießen

Im Kreishaushalt sind für den sozialen Wohnungsbau 200.000 Euro vorgesehen. Bei einer Förderung von 400 Euro pro Quadratmeter entspricht das rund 500 Quadratmetern Wohnfläche – also nur wenigen Wohnungen im gesamten Landkreis.

Dem stehen 500.000 Euro für ein Klimaprogramm gegenüber, dessen Mittel breit nach dem Gießkannenprinzip verteilt werden, ohne eine verbindliche soziale Bindung herzustellen oder eine strukturelle Wirkung auf den Wohnungsmarkt zu entfalten.

Zugleich weist die Förderrichtlinie für den sozialen Wohnungsbau Inkonsistenzen auf. Die Förderung für mittlere Einkommen verweist auf landesrechtliche Regelungen, greift im Kreisgebiet jedoch faktisch nicht, da sie nur in Kommunen Anwendung findet, die vom Land Hessen offiziell als Kommunen mit erhöhtem Wohnungsbedarf eingestuft sind. Im Landkreis betrifft dies lediglich die Stadt Gießen, die aufgrund eigener Regelungen von der Kreisrichtlinie ausgeschlossen ist. Darüber hinaus definiert der Landkreis eigene Mietpreisvorgaben, die nicht deckungsgleich mit den landesrechtlichen Bestimmungen für Sozialwohnungen sind.

Neubau – insbesondere der soziale Wohnungsbau – ist der zentrale Hebel zur strukturellen Entlastung des Wohnungsmarktes. Ohne zusätzliche, dauerhaft gebundene Wohnungen wird sich die Lage nicht nachhaltig entspannen.

Mit einer pauschalen Förderung von 400 Euro pro Quadratmeter ist ein wirtschaftlich tragfähiger Neubau faktisch nicht darstellbar. Allein mit Kreismitteln lässt sich kein Sozialwohnungsprojekt realisieren. Die Kreisförderung ergibt ausschließlich in Kombination mit Landesmitteln eine Grundlage – und selbst dann bleibt die Wirtschaftlichkeit unter den aktuellen Bau- und Materialpreisen eine erhebliche Herausforderung.

Eine einheitliche Förderung pro Quadratmeter setzt zudem keine bedarfsgerechten Anreize. In der Praxis ist es für Investoren regelmäßig wirtschaftlicher, kleinere Wohnungen zu errichten, da mit sinkender Wohnungsgröße typischerweise höhere Quadratmeterpreise erzielt werden können. Eine pauschale Förderstruktur bildet diese Marktmechanik nicht ausreichend ab. Soll im Landkreis sozial gebundener Wohnraum entstehen, braucht es daher eine realistische Förderhöhe sowie eine am örtlichen Bedarf orientierte, gestaffelte Zuschussstruktur.

Parallel zum Neubau sollte der Bestand systematisch aktiviert werden. Einliegerwohnungen, Dachgeschosse oder leerstehende Wohnungen bleiben häufig ungenutzt, weil notwendige Instandsetzungsmaßnahmen finanziell nicht darstellbar sind. Hier können gezielte Zuschüsse dazu beitragen, vorhandenen Wohnraum wieder nutzbar zu machen. Vorgeschlagen wird ein eigenständiger Förderansatz für Instandsetzungsmaßnahmen, insbesondere zur Unterstützung kleiner Vermieter im ländlichen Raum.

Die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf ist hoch, während viele Familien in beengten Verhältnissen leben. In der politischen Debatte wird häufig argumentiert, durch den Bau kleiner Wohnungen entstehe automatisch Bewegung im Bestand: Menschen, deren Wohnungen im Lebensverlauf größer geworden sind als ihr aktueller Bedarf, würden in kleinere Einheiten umziehen und so Platz für Familien schaffen.

Diese Annahme greift jedoch zu kurz. Das heutige Mietniveau ist deutlich höher. Kaum jemand gibt eine günstigere Bestandswohnung auf, um in eine kleinere Neubauwohnung umzuziehen, die am Ende gleich viel oder mehr kostet.

Bewegung entsteht vielmehr dann, wenn größere sozial gebundene Wohnungen für Familien neu gebaut werden. Erst dadurch erhalten Familien eine realistische Alternative. Wenn sie in diese neu entstehenden Wohnungen umziehen, werden kleinere Wohnungen im Bestand frei. Diese können wieder vermietet werden. So entwickelt sich schrittweise eine Rotation im Wohnungsmarkt.

Bezahlbarer Wohnraum wirkt sich unmittelbar auf die öffentlichen Haushalte aus. Steigende Mieten schlagen sich direkt in höheren Kosten der Unterkunft nieder. Eine strategisch ausgerichtete Wohnraumoffensive verbindet deshalb den konsequent geförderten Neubau mit ergänzenden Instrumenten zur Aktivierung des Bestands.

Der Landkreis steht vor der Aufgabe, seine Förderstruktur an die tatsächlichen wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen anzupassen, damit im gesamten Kreisgebiet eine spürbare Entlastung entsteht.